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南沙模式”显峥嵘
产城融合绘新篇


回首五载勤耕耘,春华秋实累硕果。5年、 803平方千米、2个城市综合开发项目、5个 房地产开发项目、5个基础设施建设协同项目、 650亿元合同额??…这一串串数字的背后,是 中铁建南沙投资发展有限公司(以下简称“南 沙公司”)坚持城市深耕理念,推动产城融合 的生根发芽。

2020年是广州南沙自贸区挂牌5周年,也 是南沙公司成立的第5个年头。过去5年,作为 中国铁建设立在南沙的平台公司,公司协同系统 内资源积极践行国家“一带一路”倡议和自贸区 建设,全面,南沙的投资、开新建设,推动 中国铁建全产业链与南沙城市化进程深度融合, 以产业导入、总部协同和投资驱动为抓手,在拓 展城市综合开发运营业务的同时,做大了基础设 施建呻房地产开发板块,实现了 3个球嫡 互补、良性互动,逐步完成了从“经营项目倒“经 营城市”的转变,创造了中国铁建深耕城市的“南 沙模式”。

那么“南沙模式是如何炼成的?未来又将 如何培育新的增槌?

促成高层对话,深化政企合作

“南沙自贸区挂牌后,中国铁建与南沙管委 会高层领导互相拜访超过20次,在大型基础设 施投融资建设、城市综合开发、国际物流基地、 高端装备制造、金融财务等板块达成了重要共 ……”南沙公司负责人认为,产城融合的关键 是加强与政府的深度合作,实现互促互利共赢。

在公司成立之前,中国铁建便提前介入了南 沙的城市和产业规划,授权房地产集团牵头组建 南沙项目筹备组,结合自贸区的特点,认真研判 南沙城市发展需求和政府诉求,积极贡献“铁建 智慧”和“铁建方案”,先后向南沙管委会出具 了《中国铁建南沙产业基地和城市综合开发项目合作建议书》和《中国铁建南方总部基地(南沙) 规划方案》,充分整合铁建全产业链资源,以产 业导入的方式获取中国铁建南方总部基地项

“5年前,南沙区政府西侧只是一片香蕉田和 红薯地,没有高楼大厦,也没有车水马龙,更没 有人来人往。而现在已经被打造为中国铁建南方 总部基地,吸引了 20多家上下游企业入驻……” 南沙公司负责人透露,南方总部基地是中国铁建 与南沙管委会战略合作的首个项目。公司以此为 契机,建立高层对话机制,促成高层领导频繁互 动,先后签订了《中国铁建“走出去综合平台”战 略合作框架协议》《中国铁建国际金融总部基地项 目战略合作框架协议》,为双方携手共赢奠定了坚 实的基础。2017227 H,在庄尚标总裁的陪 同下,时任广东省委书记胡春华、省长马兴瑞视 察南方总部基地项目,高度评价了双方的合作模 式和合作成果,要求将项目进进行复制推广。

借力产业导入,推动协同经营

过去5年,南沙公司依托中国铁建南方总 部基地项目,导入铁建系统内24家二、三级单 位(子公司)落户南沙,逐步形成以中国铁建为 ,上下游企业为辅的全产业链经济,吸引投资、 设计服务、建设施工、房地产开发、金融服务、 物资物流、装备制造等不同产业集聚,累计为南 沙贡献的产值超过600亿元,固定投资突破120 亿元,税收逾10亿元……

“对南沙而言,中国铁建的产业导入不仅加速了 产业集聚,带动了当地就业,还实实在在增加了产值 税收,吸引了社会资本,同时也引进了先进的管理理 念,形成了良好的示范效应……”南沙公司负责人表 示,积极推动产业导入是落实中国铁建与南沙管委会 战略合作的重要举措,有效提升了中国铁建对南沙价 值贡献的力度与层次,为南沙市场的区域深耕和协同 经营工作创造了良好的条件。

2015年,南沙公司牵头落户南沙的铁建系统内单 位以南沙自贸区之一的蕉门河中心区为启动区打造总 部基地,逐步由点到面拓展城市综合开发运营、基础 设施建设以及房地产开发业务,现已布局南沙自贸区 七大功能区块中的5个区块,纵贯南北,横连东西, 万顷沙区块综合开发项目、庆盛枢纽区块综合开发项 目、明珠湾大桥、南沙127科研基地、广州市第二中 学附属南沙学校、广州市妇幼儿童医院南沙分院、中 国铁建海语熙岸、中国铁建海悦国际……随处可见铁 建人建设的身影和足迹。

加强产业研究,实现创新拿地

南沙政府的产业需求是什么?要打造什么样的产 业布局?这是公司经营工作聚焦的重点。南沙公司负 责人说,公司不断提升产业研究和导入能力,配合政 府做好产业招商工作,助力南沙打造现代产业新高地。

无论是“2019年粤港澳大湾区最具运营实力总部 基地项目“——中国铁建环球中心,还是“2019年粤 港澳大湾区产业地产与产城融合标杆项目”一蕉门 河水岸广场,抑或是“中国铁建在粤港澳大湾区的首 个城市更新项目“——坦尾村更新改造项目,都是南 沙公司认真研究南沙产业需求的结果。其中,与南沙 区属国企合作开发的蕉门河水岸广场,输出了中国铁 建的管理和品牌,吸引了粤港澳大湾区法律服务集聚 区、港澳青创基地、国际人才港等众多大型项目落地, 同时蕉门河水岸广场被用于打造南沙产业孵化基地。

“庆盛枢纽区块定位为粤港澳大湾区重要科技创 新节点、国际智慧创新城、人工智能产业引领示范区及 南沙新区北部组团中心,'产业+地产'是一条值得尝 试和探索的路子……”针对庆盛枢纽区块,南沙公司负 责人认为,可以借助铁建全产业链优势,整合内外部产 业资源,组合新兴产业园综合用地和商业服务业设施用 地,策划人工智能园区、科技设计产业园区以及新一代 信息技术创新中心园区。目前,南沙公司已经完成了庆 盛科技创新产业园项目的策划工作。接下来,南沙公司 将与清控科创、启迪科技城等相关产业集团强强联合, 加强与南沙管委会的沟通,推动项目落地,实现产业与 开发双轮驱动,产业与配套深度融合。

聚焦南沙规划,深耕片区开发

南沙公司的经营范围限于南沙803平方千米的土地, 其中,核心区:域是60平方千米的自贸区片区。根据政府规 划,南沙自贸区分为七大区块,功能各有侧重。南沙公司 紧密围绕政府规划,不断提升城市研究能力,研究南沙自 贸区在粤港澳大湾区建设中的机遇,研究南沙自贸区各个 区块的资区位腰、提前瞄战略布局。

结合中国铁建全产业链优势和南沙的特点,南沙公司 提出了 “EPC+PPP”创新的经营模式,并成功运用到万顷沙 区块和庆盛枢纽区块两个区块综合开发项目,这是中国铁 魅统内发挥全产业链优势的一屉大突破和创新。

下一步,南沙公司将继续发挥与南沙管委会密切合 作的优势,提前了解规划、介入规划,争取能够局部引 导规划。南沙公司负责人透露,目前正立足于万顷沙和 庆盛两个区块综合开发项目,提前策划锁定区块内的重 点项目,择机获取优质土地。同时,不断提升PPP投融 资能力和EPC总承包能力,创新区块综合开发的模式和 思路,积极寻求新突破。

不同业态联动,打通资本通道

南沙公司围绕三大主业,立足于城市综合开发运营 全产业链,形成了一套涵盖商务综合体、商业综合体旧村升级改造、传统住宅以及基础设施投融资建 设的多业态资本运营模式,有效实现了资金互通 和资本增值。

“无论业务多么繁多、业态多么复杂,资 本运营的核心都是利用资本的力量来选择、评 价、推进项目,最终在资本市场找到通道。”南 沙公司负责人说,他们依托符合国家政策导向的 “EPC+PPP”城市综合开发项目,获取供应链融 12.9亿元,流动贷款融资5.66亿元,银行授 70亿元。下一步,将继续加大融资创新力度, 积极探索具备自贸区特色的FT账户资金方案、 信用证融资方案以及境外融资方案,将一级开发 融到的资金进行归集,扩大资金池,实现资金良 性互动,提高资金的使用效率。

随着环球中心酒店、海语熙岸凤凰广场以及庆 盛、万顷沙污水处理厂等?目即将进营阶段, 南沙公司正在尝试资产证券化等运营融资方案,获 取资金将用于拓瞬项目。同时,不断积累不同业 态的运营经验积累储备人才

“南沙模式仍处于产城融合的初级阶段,不 同业态之间虽然有所互动,但是并没有真正形成闭环。”房地产集团时任总经理李兴龙在南沙公 司调研时指出,升级南沙模式的重点是研究透彻 土地一、二、三级(运营)开发之间的匹配性和 资金关联性,实现土地市场的联动开发,打通不 同业务、不同业态之间的资本通道,获取创新项 目。同时,也要积极承担央企责任,协调好、处 理好自身发展和南沙城市化建设之间的关系

道虽迩,不行不至。事虽小,不为不成。 2020年是南沙公司“十三五规划”的收官之年, 也是转型升级的启动之年。站在新征程的起点 上,南沙公司将发挥善于继承、勇于创新、敢于 超越的精神,打造南沙模式2.0版本,推动产城 融合发展迈上新台阶、焕发新活力。

本文作者系中铁建南沙投资发展有限公司惠朔、胡坤、张国艳





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